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会社を設立したら実践したい節税策
自宅を社宅化して節税しましょう（購入編）
前回は賃貸の自宅を社宅化する節税方法をご紹介いたしました。
今回は、自宅を購入する際に、個人で購入する場合と会社で購入して社宅にする場合ではどちらが有利かを考えてみたいと思います。
自宅を会社で購入して社宅化することにより、自宅の購入費用などを会社の費用に落とすことが可能になります。
自宅を購入して社宅化する場合においての、賃貸による社宅化と同様、会社が個人から社宅の利用料を徴収することになります。
一方、個人で自宅を購入した場合には住宅ローン控除を受けることができますが、会社が社宅として購入した場合には住宅ローン控除を受けることができません。
その辺を踏まえて、「個人で自宅を購入する」のと「会社で社宅を購入する」のではどちらがトクかについて検討してまいりたいと思います。
個人で自宅を購入するメリット
住宅ローン控除を使える
個人で自宅を購入して住宅ローンを組む場合には、住宅ローン控除を使うことができます。
住宅ローン控除により所得税を大きく減額することが可能です。
たとえば、平成26年4月1日から平成31年6月30日までの間の住宅ローンであれば、購入から10年間、毎年の住宅ローン年末残高の1％の所得税を減額できます。
会社で購入するよりも金利が低くなる可能性が高い
一般的には、法人で社宅を購入するための借入金よりも個人で自宅を購入する際の住宅ローンの方が金利が低くなります。
また、個人の場合にはフラット35や団体信用生命保険をつかうことができます。
自宅を売却する際、マイホーム譲渡の3,000万円控除を使える
資産を売却して売却益が生じた場合には税金がかかるのが原則なのですが、個人がマイホームを譲渡した場合については、売却益から3,000万円を控除することができる特例があります。
また、3,000万円を控除してなお益が残っている場合でも軽減税率が適用されますし、マイホームを買い替えたり交換したりする場合においても特例が設けられています。
相続の際、敷地部分について小規模宅地等の特例を使える
相続が発生した際、個人で自宅を所有しているのであれば小規模宅地等の特例を適用することができ、敷地の評価額の最大8割減額することができます。
小規模宅地等の特例は敷地部分にのみ適用されますので、家屋だけ会社に所有させるというのもアリですが、その場合敷地部分について減額できる割合は最大5割に下がります。
会社で自宅を購入して社宅にするメリット
借入金の利息を費用に落とせる
会社で借入をする場合には、利息を会社の費用に落とすことができます。
ただ、個人にはその代わりに住宅ローン控除がありますし、金利自体は個人で住宅ローンを組んだ方が低くなると思われます。
購入時の登記費用や不動産取得税を費用に落とせる
自宅を購入する際は、土地の所有権移転登記、建物の表題登記・所有権保存登記、抵当権設定登記などさまざまな登記が必要ですが、会社であればこれら登記費用を会社の費用に落とすことができます。
また、不動産を取得すると不動産取得税を納める必要がありますが、不動産取得税についても会社であれば費用に落とすことが可能です。
購入時の登記費用や不動産取得税を費用に落とせる
会社で社宅を購入すると、会社の貸借対照表に建物と土地が計上されることになります。
土地は減価償却ができませんが、建物については減価償却ができますので、建物の購入費用を耐用年数に渡って費用に落とすことが可能です。
なお、木造の場合の耐用年数は22年、鉄筋コンクリートの場合の耐用年数は47年になります。
修繕費、固定資産税、火災保険料などを費用に落とせる
自宅を購入すると、毎年固定資産税を納付しなければなりません。
また、通常火災保険に加入すると思いますので、火災保険料の支払いも発生します。
ある程度住み続けるとどこかしら不具合が出てくるでしょうから、その際は修繕費も発生します。
会社であれば、これらの支出を費用に落とすことが可能です。
相続が発生しても自宅が相続財産に含まれない
個人で自宅を所有している場合は、相続の際に自宅が相続財産となり相続税の対象になりますが、会社で社宅を所有するのであれば、その社宅自体は相続財産にはなりません。
その代わりその会社の株式が相続財産になりますが、株式が相続財産になった方が評価額が低くなる可能性があります。
ただし、土地を会社が所有する場合には小規模宅地等の特例が使えませんのでご注意ください。
会社で自宅を購入して社宅にする場合の社宅使用料
自宅を会社で購入して社宅にする場合においても、会社は社宅を利用している個人から社宅利用料を徴収して収益として計上しなければなりません。
社宅利用料として徴収する金額は、賃貸と同様、下記の表にあてはめて計算します。
ただし、賃貸と違って家主は自分ですから、家賃の50％以上という基準はありません。
役員の場合の家賃徴収額
| 社宅の種類 | 社宅使用料 | ||
|---|---|---|---|
| 小規模社宅 | 木造の場合 | 床面積が132㎡以下 | 家屋の固定資産税課税標準額×0.2％＋（12円×家屋の床面積(㎡)）÷3.3㎡＋敷地の固定資産税課税標準額×0.22％ |
| 木造以外の場合 | 床面積が99㎡以下 | ||
| 一般社宅 | 木造の場合 | 小規模社宅や豪華社宅にあたらないもの | （家屋の固定資産税課税標準額×10％＋敷地の固定資産税課税標準額×6％）×1/12 |
| 木造以外の場合 | （家屋の固定資産税課税標準額×12％＋敷地の固定資産税課税標準額×6％）×1/12 | ||
| 豪華社宅 | 床面積が240㎡超かつ取得価額、賃借料の額、内外装の状況等を総合的に勘案して豪華社宅と判断されるもの | 時価相当額（通常支払われるべき使用料相当額） | |
従業員の場合の社宅使用料
| 社宅の種類 | 社宅使用料 |
|---|---|
| 従業員社宅 | 家屋の固定資産税課税標準額×0.2％＋（12円×家屋の床面積(㎡)）÷3.3㎡＋敷地の固定資産税課税標準額×0.22％ |
まとめ
前回ご紹介した賃貸の自宅に関しては、会社名義で借りた方が有利であることは間違いありませんが、持ち家の場合は、自宅名義と社宅名義でどちらが有利かというのは非常に微妙なところです。
住宅ローンの金利は低いですし、住宅ローン控除も大きな減税効果がありますので、ローンを組むのであれば、一般的には個人で購入した方が有利になることが多いと思います。
ただし、どちらが本当に有利かは個別的な判断が必要になりますので、社宅による節税に興味があれば税理士に相談してみるとよいでしょう。
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